摘要：年年岁岁花相似，岁岁年年盘不同。新的一年，又是讨论“标杆项目”的时候啦。每年候鸟房评年初的“标杆项目”，都会成为当年楼市的弄潮儿。不过，因为我们蓝钻楼盘会评选标杆项目，所以从今年开始这个“标杆项目”的头衔就要让位了。所以把它们改成“值得研究...
年年岁岁花相似，岁岁年年盘不同。
新的一年，又是讨论“标杆项目”的时候啦。每年候鸟房评年初的“标杆项目”，都会成为当年楼市的弄潮儿。
不过，因为我们蓝钻楼盘会评选标杆项目，所以从今年开始这个“标杆项目”的头衔就要让位了。
所以把它们改成“值得研究”楼盘，也就是说有研究的价值，可以适度期待一下。这些项目各有各的精彩、各有各的特性。他们的出现对于本地楼市一定会具备改变格局的影响力，也可能会是楼市置业买房、地产投资的风向标。
好的，废话不多说，来看看2022年值得研究的四个楼盘。
中海印龙泉这个项目还真的挺有意思，看完他们的产品发布会之后，让我颇为欣喜。毕竟泉湖公园周边最后的一个好地块了，如果设计个拉胯的产品，确实有点暴殄天物了。
项目更细节的东西我就不多说了，详情可参见我们之前的文章
在我看来，项目有三个比较有意思的地方，是值得我们关注的。
第一、是产品规划。首先让我比较欣慰的是，中海印龙泉没有跃层，没有跃层，没有跃层……
在跃层泛滥的今天，中海印龙泉拿出来的主力产品竟然没有设计跃层？让人有点吃惊。
不管很多的项目如何去描述跃层的美好，实际上开发商自己心里门儿清，设计部难道不知道跃层产品的局限性是非常大的？在国内的各个一二线城市，真正做高端改善的产品是不可能大量出现跃层这种户型的。当然，也有贵阳对于技术规范的放任自流，也造成了市面上的跃层泛滥。
所以，中海印龙泉项目规划大部分是高层住宅，但以大平层为主的户型让我还是有些欣喜，至少他们对于项目的质感是有一定底线的。
第二、是景观稀缺度、俗话说，贵阳山不值钱、水值钱，一般来说贵阳滨水的项目都会有些溢价空间。
从以前的南明河畔在水一方，到后面的观山湖、阅山湖，再到远至清镇的老马河云湾，都充分证明了这个说法。
作为泉湖公园最后一块滨湖宝地，中海印龙泉当然要把这个优势发挥到极致。
从效果图和平面图上看，项目的排列错落有致，基本上保证了每一栋楼都有还不错的泉湖景观面。当然因为方向的原因，印龙泉的主景观面，基本上都是朝西，不可避免会受到西晒的影响。不过在牛叉的泉湖景观下，晒一点好像也可以接受？（业主可以在大露台做日光浴SPA……）
第三，是户型设计。印龙泉让我有点心动的地方，真是户型设计。
以这个主力165㎡的户型为例，两房可改为四房的设计（当然，还是三房舒适度高点），本身是板楼也做到了人见人爱的电梯入户，大加分项；其次是端厅，双面大采光，又是加分项；还有就是外部的L形大阳台（将近），对贵阳人杀伤力极强。
而且还“赠送”了一个足够大尺寸的房间，可以与旁边的卫生间形成一个套房设计。也可以把这个空间改造成一大一小两个房间，按需分配吧。
从很多方面来说，这个户型都堪称优秀，非常适合从普通高层过渡到大平层的高端改善客户。
从产品看，中海还是给了贵阳惊喜，这也是项目最大的杀手锏。但是回过头来，项目也会受到一些客观因素的制约。
泉湖毕竟是白云区，户口问题可能是制约项目销售跑量的最大要素。比如阅山湖云著、龙湖舜山府这些观山湖项目，都是中海印龙泉的有力竞争者。
还有就是学校问题，因为地块的局限性，中海已经没有空间配建学校了，对于中国家庭来说，教育永远是头等大事。如果以后严格按照片区划分，这里的孩子大概率会分到白云十六小学和白云五中，这两个学校在贵阳来说没多大竞争力。
还有就是贵阳人对大平层的喜好，远远没有对别墅类产品的喜好大，这是由贵阳城市能级决定的，中海能否突破这个传统观念我们拭目以待。
不过好在中海家大业大，可以慢慢熬，毕竟映山湖已经证明了熬得住、守得开。
前段时间，全城瞩目的万科观山甲第首次开盘，据小道消息首开去化率在30%左右，当然后期可能还会有陆陆续续来签约的客户，估计实际成交去化在40%以上。
这个数据怎么样？如果按照好年份来说，那肯定是相当普通啦，甚至还有点羞涩。
不过今时不同往日，其实在我看来还已经是达到了及格线。毕竟现在的这个销售时机确实不太好，临近过年很多人是没有购房置业打算的，客源比较稀缺。
再说了，项目周边的环境现在看来价值度是很低的。周边有啥呢？万科城、思亲园……还有遥遥无期的马王路、太金线…可以说城市配套和城市界面都属于是让人抓脑壳的那种。
但买它的人关注这些吗？显然不是，项目最大的价值还是人大附学校。所以从开盘数据来看，价格基本上稳定在13,000左右，实际上这就是成功。
毕竟这个价格，已经超出现在观山湖、三马片区很多楼盘的均价，这个地方卖到这个价格还要啥自行车呢？
对于万科来说，显然不是图谋这么一个“小小的”观山甲第，而是放在了整个人大附版块的后期大量土地开发。首个项目更多的还是试水、价格筑底以及资源确定。
所以对于观山甲第来说，价格的坚挺才是项目的首要任务。价格意味着信心、价格就意味着“学区价值”。
辣么，对于买房人来说呢？值不值？
实际上这不是一个情怀问题，更多的是一个数学题。买不买学区房，是通过计算可以得到的结果。
学区图个啥？不就是图个教育质量嘛，贵阳也有不少优质的私立民办学校，可以以他们的学费作为参考。
我们以现在贵阳比较不错的私立民办学校（如中天北京学校、华麟、新世界等）为例，一般小学的学费是35,000~45,000/学年，初中的话大概是5万块钱/学年。
也就是说一个孩子从小学一直读完初中，9年下来大概费用是在40万左右。
如果两个孩子的话（中产的选择），这个费用乘以2就是80万左右。
好的，那现在选择买一个学区房，正常的溢价就可以算出来了。
以100平方为例，80万折算的溢价就是8000元/平米。当然学区房以后可能还有转让的价值，可能还会略有盈余。
这么一算，贵阳的学区房价格对比同区域非学区房的价格还是很匹配的。不过这个只是简单的测算而已，实际操作中可能还会有很多的变数。
更重要的是，也不是学校就一定能保证孩子的成绩。而且，人大附毕竟是一个还没经过时间检验的学校，需要至少好几年才能判断这学校到底可不可以。“顶尖名校”不是修出来的，而是时间锤炼出来的。
我们只能说，至少人大附贵阳共建小学标准高、起点高，成为名校概率比其他学校大很多。目前一万三的价格，也属于正常范围。
终于，花溪又有新的重磅玩家进入。
2021年9月，贵阳花溪城南置业有限公司、中铁置业集团贵州有限公司联合以约21.9亿元竞得花溪区十和田城市更新项目22.88万方宅地，最高成交楼面价3766元/㎡。后续地块拿下的话，整个项目的开发体量会超过一百万平米。
很好嘛，恭喜花溪又喜提一个百万平米大盘。
没错，这就是开发了中铁·逸都国际、中铁阅山湖、阅山湖云著、中铁云湾等项目的那个中铁置业。嗯，顺便说一下，中铁置业、中铁建、中铁五局置业、中铁文旅，虽然都有“中铁”两个字，但他们都是完全独立的开发主体，大家不要搞混了。
花溪是一个什么样的地方？
风景秀丽、气候宜人、旅游发达、文化昌盛……这些都是深深吸引我们爱上花溪的理由。周末的花溪，有冰浆、有洋芋粑、有猪脚、有十里河滩、有黄金大道、有青岩古镇……对每一个贵阳来说，花溪真的可以说是浪漫之地、田园梦想。
但对于花溪楼市的未来，这就够了吗？不够的，对于花溪这些依然是远远不够的。
经过一轮又一轮的搏杀，花溪楼市的内卷程度绝对排得上贵阳的前三名。进军花溪，意味着机会，更面临巨大的挑战。
▲项目售楼部门口就是3号线贵州大学站，马路对面就是十里河滩湿地公园
不同于花溪湖版块，中铁置业拿下的十和田地块这边与十里河滩公园一路之隔，更接近老城区。
但是比项目更接近老城区的，还有铁建城和龙湖景粼天著，面对这两个巨无霸，中铁置业花溪项目的区位优势好像又没那么明显了。
其实仔细看一下，项目的景观资源又还是挺大的。毕竟有不少楼栋，可以直接看到十里河滩公园。
▲项目靠甲秀南路一侧，即是贵州大学西校区
贵阳开发商中，有两家做景观是一绝。龙湖的小区景观和中铁置业的公园大景观，从最早的兴隆城市花园、珠江湾畔到后面的阅山湖、逸都国际再到云湾，屡屡有各种大景观的代表作。
既然依托十里河滩这么好的景观资源和旅游资源，那中铁置业花溪项目能不能在这个景观资源上面花大功夫，对自己过去的景观理念景观思考进行梳理和总结，并且与产品进行融合，升级成为一个真正的体系，成为吸引客户的王牌手段。
首先，花溪项目可能最大的问题还是要解决定位问题，也就是到底卖给城市哪个阶层？他们到底缺啥？产品能解决他们的什么需求？
在这里我大胆的设想一下花溪项目的定位，实际上我认为它并不应该只局限于地缘性客户。更应该的是依托花溪的概念，造就一个面对全贵阳市的全域城市“度假”大盘。
为什么说是全域城市度假大盘？因为度假要的就是依托景观资源，做出极强的舒适感，让人们来到这里都能非常的放松，获得一种心灵上的休憩。
度假的概念，既可以长期性自住，也可以说是5+2的居住。并不拘泥于完全性的刚性居住，也就是把我们从堆砌配套上面的概念去解脱出来。还有度假这个概念，实际上并不针对于底层的群众，更多的针对于中产及以上的城市阶层，是一群吃过见过的人。这群人要的很多时候是接近城市，同时又不完全属于城市的一种感觉。而花溪，正好就是这种感觉最好的一个代名词。
贵阳两城区三郊区的概念深入人心，现在观山湖也算是能和老城区相提并论的一个区域。花溪对比白云、乌当、双龙这些次级区域而言，给贵阳人的印象其实很美好，但花溪楼市发展这么多年，目前并没有一个具有代表性的项目，没有一个能完全把花溪灵秀独特的气质展现出来的项目。
希望中铁花溪项目，能带给花溪楼市一些不一样的新气象。
如果老城核心区有个项目能引起我的兴趣，那一定是佳源贵阳印象。
这家名不见经传的开发商，一进贵阳就干了两件大事。第一件事，就是大家熟悉的中天城投收购case；第二件事嘛，就是拿下了省委旁地化所的优质地块，成为了贵阳妥妥的地王项目。
中天城投收购这事咱们不深究，好像到现在也没个最终的落地说法，一波几折了都。只是苦了买房人，还在等待这遥遥无期的落地方案。
但是地化所地块的启动，倒是框框框的开始弄了。而这个项目的案名，也已经发布：佳源贵阳印象。
嗯，有一说一我觉得这案名有点土，不过架不住人家底子好嘛。
项目总用地面积8.8万㎡约132亩，总建筑面积约53万方，容积率4.64，计容面积约38万方，总共16栋1982户，可容纳6000余人，规划车位3600余个。
观水路和宝山路交汇处的贵阳印象，门口有地铁、又是省委旁，步行可至甲秀楼，逼格度拉满，绝对是南明老城居民心中的向往之地。
最大的买点是什么？必然就是旁边的南明小学和十八中本校的超级教育资源撒。
两个第一梯队的学校加持，让贵阳印象直接喊出了“高定生活”的口号。当然，我其实也没明白“高定”是个啥意思，估计和“塔尖”之类的差不多吧。
置业顾问透漏，开盘单价25000元/㎡左右，250W——650W的总价不知道大家可还满意。
这个定价也在预料之中，项目的价值点都很明确，南明小学、贵阳十八中双学区覆盖，地铁2号线宝山南路站近距离通达，主城政区核心，医疗、商业所有配套也不用画饼，每一样都是实打实的成熟城市资源。
但是从项目效果图来看，其实还是略微普通了一些。整体以塔楼为主，密度还不算小。出让地块的指标容积率高达4.7，所以项目还贴心的设计了一栋“商服”中心，估计是以公寓、酒店之类的业态为主吧。
从产品形态来看，距离“城市豪宅”显然还有距离。
从项目的户型图来说，只能说改善客群肯定是项目的主打，但户型设计却没有多少出彩之处，更多的还是直接把户型尺度放大，功能性、景观性不算特别好。嗯，但至少比对面的新秀城，还是要好一些的。
不过想想也是，项目的核心卖点是产品吗？其实还是区位和教育资源，为这两个要素买单的群众，产品够用就好了嘛。
不过我也还在担心一个事情，那就是佳源本身的实力如何？毕竟在现在而今眼目下的地产行业，民企的抵抗能力显然不如央企那么强大。贵阳印象来势汹汹，吹风价就达到了两万五/平。就算买家都认账，项目的去化速度也不可能快（算下来最小的面积也要300万左右的价格），这就对开发商本身的资金实力提出了更高的要求。
不管怎么说，毕竟是老城核心区位的一个大项目。也可以说是老城区为数不多的高端项目，总会有它的粉丝。
好了，这就是2022年值得研究的四个项目。你们怎么看？
